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投資の観点で決着「持ち家」と「賃貸」論争

持ち家、マンション、賃貸…どれが正解なのかな~🤔立派な鶏になったら夢のマイホームって思うんだけど。

ひよこ
ひよこ
ホーク
ホーク

永遠のテーマとして議論されているけど、投資や資産の観点での結論を出そう!

ホーク🦅はサラリーマンをしていますが、同時に投資家でもあります。投資の勉強をすると、企業の資産状況や経済に関するデータも見ることが増えました。

そのときに、持ち家を買うという行為が、私たちの家計のバランスを崩し、負債という大きなリスクを抱える行為となっていることに気づきました。

また、現在の日本の経済状況を見ても、人口は減少傾向、空き家は増加傾向、賃貸のアパートやマンションは乱立している状態にあり、長期的に見ても土地の値段が明らかに上昇するシナリオが立てられないという結論を得ました。

他にも、どうして経済指標で住宅着工件数を見るのか、よくよく考えてみると資本主義のヒミツが隠されていました。

今回は、これらの内容について記述していこうと思います。

 

持ち家と賃貸は永遠に議論される課題

持ち家論争

持ち家は一軒家がいいのか。マンションがいいのか。賃貸がいいのか。

これらの議論はず~~っと昔からなされてきましたが、永遠に結論が出るものではないと思っています。

なぜでしょうか。

それは、人それぞれ状況が異なり、万人に共通の解がないからです。

例えば、サラリーマンで会社で家賃補助が出ず転勤の可能性がない。であれば、持ち家を買うことのメリットが大きく見えます。

一方、転勤する可能性がある方は、持ち家を買うことで転勤や単身赴任などの可能性が高くなり、先ほどの転勤がない方に比べるとリスクが増えます。

また、庭が欲しいとか、駅から近い方がいいとか、それぞれ個人の「価値観」に左右される情報も多く、誰かにとっては持ち家が良いが、誰かにとってはマンションが良いという、なんとも甲乙つけがたい判断材料なのです。

 

資産と投資の観点で持ち家を見る

さきほどは、個人の価値観で判断をしてしまうと、結論は出せませんでした。

では、資産と投資の観点で見てみることにしましょう。

 

資産の観点

貸借対照表で家計を見てみよう

さて、株式投資をされる方は「貸借対照表」はご存じでしょうか。「バランスシート(B/S)」とも言われるこの指標は、企業などの資産状況を確認する際に使用されるものです。

日産の貸借対照表

左側は、日産が保有しているすべての資産(お金や装置や在庫など)を表します。また、右側は、誰のお金なんじゃい?ということを表しています。

企業を運営するにあたっては、銀行から借り入れをして、自らが保有している資金と借り入れをした資金を上手く使って操業していくのが上手な企業経営のやり方です。

では、個人ではどうでしょうか?例に、ホーク🦅農場を出して考えてみましょう。

農場はじめるよ~

例えば、自分で100円を持ち出し、ひよこから100円を借りてホーク🦅農場を開いたとしましょう。

仕方ない…貸してやろう

ひよこ
ひよこ

自分で持ち出した100円は、自分のものなので純資産という表現を使います。また、ひよこ🐤からもらった100円は、持ち逃げしたいという気持ちを抑えつつ、いつか返す必要がある負債(借金)として扱います。

自己資本比率というのは、右側の純資産と負債の割合を示しています。現在の状況は、50%がホーク🦅のお金なので、自己資本比率は50%ということになります。

もう少し細かく知りたいという方は株式投資の記事ではありますが、貸借対照表について学んでみて下さい。

さてさて、ホーク🦅農場は自転車操業であることがバレてしまったので、もう少し現実的な比率でやってみましょうか。

ローン組んだら負債で破産しそうな会社みたい😭

さて、サラリーマンのHさんの資産を例として挙げて説明してみましょう。

H…ホーク🦅さん?!ヒヨコ🐤さん?!

ひよこ
ひよこ
ホーク
ホーク

い、いえ、あくまで例です。

例えば、Hさんは貯金や投資をしている資金が1000万円ほど有し、他に車が150万円の価値があり、その他もろもろを合わせて、保有している資産はすべて純資産であるとすると、バランスシートは図のようになります。

金額はさておき、ローンを組まれていない方で、一般的なサラリーマンの方はこのようなバランスシートになる方が多いのでないでしょうか。

さぁ、ここからが本題です。

気合を入れて人生最大の買い物である住宅購入を決めました。

戸建て購入
素敵な戸建て、建てたいですね…

戸建てを選び、建物代2000万円、土地代3000万円として、頭金に800万円を使ったとして、30年ローンで4200万円を返す選択をしたとします。

その時のバランスシートは下図のようになります。

4200万円のローンがすごく目立つようなバランスシートになりました。自己資産比率は27.4%とかなり低くなります。

ちなみに、このバランスシートを見てピンと来たのが、最近アサイーの会社で債務超過で破産しかけていた「フルッタフルッタ」という会社の自己資本比率とそっくりだったんですね。

フルッタフルッタのバランスシート

つまり、Hさんは住宅購入に踏み込むことで、バランスシート上の自己資本比率が大きく崩れ、自ら破産しかけの会社のようになっていくような行動しているということがわかります。

 

資産は利益をもたらし、負債は損失をもたらす

ホーク🦅が投資をしましょうと言って増やしていきたいものは資産です。

資産とは、ストックからフローを生み出すものと言えます。つまり、どんどん貯めていけば収入がどんどん増えるものです。

一方で、負債というのは、利子を払わなければならないので、持っているだけで資産を食いつぶしていくものです。

お風呂で言えば、お風呂の栓を閉めていない状態です。

一生懸命働いて稼いだフローが、何もしていないのに減っていくのはホーク🦅はちょっと辛いなぁと感じます。

ホーク🦅が考える負債の使い方は、レバレッジとして使うものです。家を買うための負債というものとは目的が異なります。

先に書きましたが、企業は負債を使って自分の保有している純資産以上のお金を回して操業しています。それにより、純資産以上の利益を生むことを目的としています。

まぁ端的に言えば借金してその分投資しろって話になっちゃうんですけど、個人の家計の話ではそれはリスク過多になるため、ちょっと意味が違います。

結論としては、個人の家計を基準に考えると、ローン(負債)を持つべきでない、ということがわかります。

ちなみにストックとフローの話はこちら

 

投資の観点

地価が上がるところは投資対象

投資の観点で言えば、建物の価値の減価ということと、土地の値段というものは変動リスクがあります。

建物代の2000万円というのは、建物が建てられ、Hさんに引き渡されて玄関を一歩踏み込んだ瞬間に価値は半減すると言われています。

つまり、建物というのは建てた瞬間に1000万円の損失を生み出します。

一方、土地の値段というのは価値変動のリスクがあり、投資としては値段が高くなる可能性がある話です。

広大な土地

例えば、数年前から開発がされており、マンションの値段が購入時より上がった!なんて話を聞きますが、基本的にはこれは駅周辺の地価が上がっていることから発生する話です。

つまり、土地の値段があがりそうなところであれば、投資対象としてはアリということになります。

一方、ローンによる負債がある場合には、土地の値段の上昇とローンによるデメリットを天秤にかける必要があるため、ギャンブル性が高いことは間違いありません。

株式などと違って家は売ってしまうとまた再び買うか借りるかしなければなりませんし、取引の簡便さ、1件あたりのコストを考えると投資対象として扱うには相当な熟練を要すると思います。

ホーク
ホーク

不動産投資をされている方もいるので無理ではないのでしょうが、投資詐欺なども横行しており素人が安易な気持ちで始められるものではないですね。

 

土地の値段は上がるのか?🙄

日本の現状を考えると、土地の値段って上がって行くでしょうか?

日本の人口は減っており、そもそも空き家が多くなっているという課題を抱える中で、日本人が新築好きであることがトリガーとなって、賃貸アパートや分譲マンションもどんどん建っているように思えます。

田舎に関しては土地売買の流動性(売り買いの頻度)も低いことから、売りたくても売れなくて困っている方は多くいらっしゃると思います。

都心部に関しては、すでにバブルと言っていいほど値段が高い状態になっています。

おまけにアメリカのリーマンショックの引き金となったサブプライムローンに近しい不良債権問題の足跡も近づいているように感じます。

投資としては、自らの力で町を調査し、この町は発展するに違いない!という土地が見つかれば良いかもしれません。

 

資本主義のヒミツ「夢のマイホーム」

家は人生最大の買い物

みなさんは「夢のマイホーム」というフレーズを聞いたことはありませんか?

実はこれには資本主義のヒミツが隠されています。

資本主義というのは、お金から商品を生み出し更なるお金を生み出す活動を行う資本家たちが競争する社会です。

その中で、最も効率よくお金を引き出す活動というのが、家を建てさせることなのです。

なぜか。

「家は人生最大の買い物」とも言われます。

人生最大の買い物をさせるということは、チマチマとした小物を買ってもらうよりずっとお金を引き出させる効率が良いということです。

勤勉なサラリーマンから人生最大の買い物をしてもらうために、「夢のマイホーム」というフレーズが必要なのです。

マイホームをみんなが持ちたいと思うように商品を宣伝し、感情を揺さぶり、(日本人的には)マイホームをみんな買ってるぜ!みたいなことを言えば買ってくれる!と偉い人が考えついたわけです。

おまけに、先述したローンを組んでもらうことで、建築業界だけでなく銀行業界にも利益が大きくなります。

 

経済指標にも使われる

住宅着工件数というのは、景気の判断材料としてもよく使われます。

住宅は人生最大の買い物であるから、労働者が人生最大の買い物をしてくれる場合は金回りが良くなるため、景気がよくなるということです。

ちなみに、景気には良し悪しの波動があり、以下の4つの循環があります

  • キチン循環・・・約40か月の在庫循環
  • ジュグラー循環・・・約10年の設備投資による循環
  • クズネッツ循環・・・約20年の建築設備による循環
  • コンドラチェフ循環・・・約50年の技術革新による循環

住宅に関連する景気循環が約20年のクズネッツ循環があります。

自然に発生する住宅や建築物の需要であれば問題はないのですが、資本主義においては、景気が悪いタイミングを抑えたいという思いから無理やりにでも住宅需要を生み出していくようなことをしています。

そのため、人を扇動するような広告や、過剰な住宅需要を生み出したサブプライムローン問題などに関連する事柄が発生しています。

 

いろいろ書きましたが、結局は価値観

投資・資産の観点では「持ち家はノー(というかローンを組む行為がノー)」という結論を出しました。もしキャッシュで買えるのであれば、自由に買ったら良いと思います。

もし、住宅購入を検討されている方が読まれたらあまり良い心境ではないかもしれません。

すみません
すみませんでしたぁあ

一方で、価値観というのは個々のモノであるし、「金のことはいいから自分と家族の幸せのために買うんだ!」と言うのであればホーク🦅は大賛成です。

そんなときは、2つの注意点があるのかなと思っています。

①価値観を優先させたのだから、その価値観を高めるために費やす。

家族の幸せを優先させたのであれば家族が幸せになる要素をしっかりと押さえる。贅沢さを追求したのであればトコトン贅沢を費やす。

様々な価値観を詰め込んだ家づくりをすると確実に中途半端なモノになると思います。

②よく勉強して決める。なんとなくでやらない。特に注文住宅。

建築業界(特に注文住宅)は施主(買う側)と施工主(建てる側)の知識格差が激しい業界と言われています。お互いの共通認識に齟齬がある状態で話を進めていくと上手くいかないことが目に見えています。

しっかりと施主側の知識も高めながら臨んで頂ければなと思っています。

最後に、住宅に関する知識と愛であれば、「ラクジュ」の本橋さんに教えを乞うのが良いと思います。

とても丁寧に住宅について教えて頂いています。建築業界の闇も教えて頂いているので、資本主義のヒミツの知識を持って見て頂けると更に面白いかなと思っています。

Trivia Hawk

鶏🐓とビール🍺を愛する投資家サラリーマン。 資本主義を知りすぎて菜園まで始めてしまった。

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